Правоустанавливающие документы на земельные участки в рамках землеустроительной экспертизы

ОГЛАВЛЕНИЕ

Классическим вопросом в рамках землеустроительной экспертизы является исследование границ (фактических или кадастровых) на соответствие правоустанавливающим документам. Так давайте же разберемся что это такое, как выглядит и для чего они нужны при производстве землеустроительной экспертизы.

Правоустанавливающий документ в классическом понимании

Итак, правоустанавливающий документ в классическом понимании – это документ, в котором зафиксировано каким путем у того или иного лица возникло право на объект.
Это могут быть, например:<

акты и постановления органов власти;
договоры купли-продажи, дарения и договоры на другие сделки;
вступившие в законную силу судебные решения;
свидетельства о праве собственности и о праве на наследство;
решения собственников о разделе земельного участка и иное.

При этом в рамках судебной землеустроительной экспертизы большее значение имеет не то, кто у кого купил земельный участок. Субъектный состав вторичен. Первично то, о каком именно объекте идет речь – его площадь, адресный ориентир и самое главное местоположение границы.

Это следует из содержания ст. 141.2. ГК РФ, согласно которой «земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом».
Иными словами, площадь с адресом, но «без границ» в полной мере земельным участком не является. Такой объект не может быть однозначно идентифицирован без проведения дополнительных мероприятий.
Таким образом, в рамках землеустроительной экспертизы, для эксперта более важными являются документы, в которых впервые закреплено местоположение границы земельного участка.Описание границ земельных участков в разное время имело разное представление. Сегодня общепринятым и закреплённым законом является описание границы в виде каталога координат в системе координат, установленной для конкретного региона. Для Московской области это — МСК-50.

Описание местоположения границы

В более ранних документах описание местоположения границы могло быть в ином виде, а именно в виде:

Письменного описания.
Графического описания, т.е. чертежа, плана или схемы земельного участка.

Например, в решении суда о разделе земельного участка может быть описано: «… земельный участок размером 10 м. по фасадной границе, 20 м. по северной и южной границе, по задней меже 10 м. …». И не быть информации даже о том под каким углом пересекаются границы. Использовать такие сведения в работе эксперт может только со значительными оговорками или опираясь на дополнительные документы и материалы.

В графическом описании, как правило, тоже нет координат поворотных точек границы земельного участка. При этом, чаще всего, в них содержится описание дирекционных углов (или румбов), длин горизонтальных проложений (длин линий, из которых состоит граница) и перечисление смежных землепользователей. Также могут содержаться сведения об ориентации участка относительно сторон света, сведения о пересечении линий координатной сетки, условные обозначения заборов, зданий и иные данные.

Схемы из пункта №2 могут быть очень важны в споре. Но взгляд обывателя не всегда может правильно считать весь спектр изложенных в них данных. Поэтому, для оценки доказательного потенциала такого документа нужны специальные знания эксперта.
Подробный перечень документов, которые могут исследоваться в рамках землеустроительной экспертизы описан в статье «Документы для землеустроительной экспертизы». Мы не будем разбирать их все.
Важно понять другое: самым лучшим вариантом является такой, при котором в правоустанавливающем документе местоположение границы закреплено с помощью координат поворотных точек. На сегодня это единственный способ четко зафиксировать все необходимые параметры с максимальной точностью.

При иных вариантах описания, невозможно определить местоположение границы, а иногда и конфигурацию земельного участка, без использования дополнительных данных. Кроме того, у любого метода координатной привязки есть погрешность, которую нужно брать в расчет.
Для работы с такими документами следует привлекать профессионалов. От квалификации исполнителя сильно зависит конечный результат. Некомпетентные люди могут завести вас в тупик, дезинформировать, а главное потратить ваш невосполнимый ресурс — время.
Эксперты СТ-Эксперт имеют огромный опыт в определении и восстановлении местоположения границ земельных участков по «старым» правоустанавливающим документам. Они осуществляют индивидуальный подход к каждому случаю и разрабатывают уникальные методики решения задач с учетом имеющихся исходных данных.
Эксперты СТ-Эксперт без труда расшифруют документы 90-х годов и максимально точно определят параметры земельного участка и местоположение его границы. Результат такой работы будет обоснованным и надежным доказательством как в досудебных переговорах, так и в суде любой инстанции.