Обратная сторона отсутствия проекта на объект ИЖС

Надо ли подготавливать проект на объект ИЖС?

Согласно п.3 ст. 48 ГрК РФ, подготовка проектной документации на объект ИЖС не требуется при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (далее: ИЖС).

При этом, Законодателем указано, что застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к таким объектам.

Вместе с тем, ГрК РФ предусмотрен упрощенный порядок для ввода в эксплуатацию и постановки на государственный учет объектов ИЖС, предусматривающий только 4 основания для отказа.

Кроме прочего, п.20 ст.55 ГрК РФ устанавливает, что «Уведомление о несоответствии…» направляется заявителю в случае, если, определенные на основании проверки, «параметры … объектов индивидуального жилищного строительства … не соответствуют…» (далее по тексту п. 19 ст.55 ГрК РФ) указанным «в уведомлении об окончании строительства параметров … объекта индивидуального жилищного строительства … предельным параметрам разрешенного строительства … и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным … федеральными законами».

При этом, согласно положениям той же статьи, путем осмотра проводиться лишь проверка «внешнего облика объекта… описанию…, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве».

Таким образом, органом, уполномоченным на выдачу «Уведомление о несоответствии…», проверка качества строительства, в т.ч. проверка объекта на соответствие требованиям к безопасности, при реализации, так называемого, «упрощенного порядка регистрации / ввода в эксплуатацию» объекта ИЖС, не выполняется.

Значит ли это, что объект ИЖС можно строить «как угодно»?

Членство в саморегулируемых организациях в области строительства для лиц, осуществляющих строительство объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, не требуется (п.2.2. ст. 52 ГрК РФ).

При этом, п.4 той же статьи 52 ГрК РФ однозначно определяет, что, несмотря на иные положения закона, «лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии… требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды…».

Безопасность объекта ИЖС — не личное ли это дело собственника?

Обратимся к Федеральному закону N 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений». Данный закон, разработан с целью защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества (см. ст. 1).

Согласно п.1 ст.3 «объектом технического регулирования в настоящем Федеральном законе являются здания и сооружения любого назначения …». При этом согласно п.5 той же статьи «дополнительные требования безопасности к зданиям и сооружениям… могут устанавливаться иными техническими регламентами. При этом указанные требования не могут противоречить требованиям настоящего Федерального закона».

Согласно п.2 ст.5 «Безопасность зданий и сооружений… обеспечивается посредством соблюдения требований настоящего Федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 настоящего Федерального закона перечни…».

При этом, согласно ст.7 «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений» «строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений…». Вместе с тем, согласно ст.11 того же «Технического регламента …» «здание или сооружение должно быть спроектировано и построено… таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм…».

Таким образом, действующими техническими регламентами установлено, что любое здание должно отвечать требованиям безопасности как для третьих лиц, так и для пользователей здания. При этом, учитывая положения ГрК РФ регламентирующие «упрощенный порядок…», ответственность за несоответствие объекта ИЖС таким требованиям лежит на застройщике – собственнике земельного участка.

Каким образом объект ИЖС может быть отнесен к безопасным?

В то же время, ст. 15 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» устанавливаются основные принципы отнесения любого здания к числу безопасных (соответствующих требованиям безопасности).

В той же статье, «Техническим регламентом …»  предусмотрен закрытый список способов подтверждения безопасности здания в случае, когда в отношении объекта отсутствует проектная документация, советующая необходимым нормам. В первую очередь к таким способам, п. 6 ст. 15 указанного документа, отнесены «1) результаты исследований; 2) расчеты и (или) испытания…».

Иными словами, данный документ гласит: каким бы ни было здание, оно должно быть безопасным; если для здания, в силу закона или по другим причинам, не разработана проектная документация, то, при возникновении такой необходимости, его безопасность должна быть подтверждена результатами исследований, расчетами, испытаниями и иными способами, указанными в части 6 статьи 15 «Технического регламента …».

В каких случаях возникает необходимость подтверждения безопасности объекта ИЖС?

Самый распространённый случай – подача уполномоченным органом власти иска о сносе самовольной постройки. Второй нередкий вариант – подача иска в суд с целью признания права собственности на объект строительства.

Оба типа исков рассматриваются судами в свете положений ст. 222 ГК РФ. Данная статья определяет требования законодательства в отношении объектов самовольного строительства, возведенных или созданных без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом, ст. 222 ГК РФ рассматривает «угрозу жизни и здоровью граждан» как наиважнейший фактор принятия Решений в отношении объектов самовольного строительства.

Необходимость подтверждения безопасности здания может возникать и в других случаях, состав которых не имеет смысла определять окончательно. Важнее другое — такая необходимость может возникнуть и действующее законодательство не позволяет «закрыть глаза» на нее.

Что делать, если Суду или иному уполномоченному органу требуется подтверждение безопасности объекта ИЖС?

В этом случае, необходимо провести проверку объекта строительства на соответствие:

• либо проектной документации (подготовленной в соответствии с действующими на момент ее составления и утверждения требованиями законодательства);
• либо обязательным требованиям к параметрам постройки, предусмотренным законом (действующим либо на текущий момент, либо на момент завершения строительства, если таковой известен; чаще не известен или не доказан).

Если речь идет о судебном деле, то для такого подтверждения Судом, как правило, назначается судебная экспертиза. В таком случае, все работы направленные на проведение проверки выполняются экспертом, которому поручено проведение экспертизы.

При этом, наличие проектной (и исполнительной) документации существенно облегчает проведение проверки здания на соответствие требованиям безопасности. Объекты, в отношении которых подготавливалась и надлежащим образом утверждалась проектная документация, как правило, построены в значительной степени более качественно и надежно. В отношении таких объектов, как правило, имеется существенно меньше технических неопределенностей, чем в отношении объектов, возведенных «хозяйственным методом» (без проекта).

Отсутствие проектной документации приводит к необходимости проведения обследования в соответствии с требованиями действующих строительных норм.

В соответствии в каким нормативно техническими документами объект ИЖС «проверяется» на соответствие обязательным требованиям механической безопасности?

На языке инженеров строителей объекта строительства на соответствие требования механической безопасности называется «обследованием». В соответствии с Законом, обследование зданий проводиться на основании требований:

ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (является нормативной основой для контроля степени механической безопасности) и …

СП 13-102-2003 «Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (предназначен для применения при обследовании строительных конструкций зданий и сооружений жилищного, общественного, административно-бытового и производственного назначения).

Оба документа в целом повторяют и дополняют друг друга. При этом, документом, регламентирующим порядок подготовки, проведения и оформления результатов обследований несущих строительных конструкций зданий и сооружений, является СП 13-102-2003.

Как это относится к вопросу о необходимости проектировать объект ИЖС?

Если коротко, то СП 13-102-2003 устанавливает следующий подход к обследованию объектов строительства: в отсутствии документально подтвержденных сведений (при отсутствии рабочих чертежей или сертификатов, а также при недостаточности содержащихся в них сведений при обнаружении в конструкции повреждений), фактические прочностные характеристики основных несущих конструкций и их элементов производят путем исследования (в случаае, если это необходимо, лабораторного) образцов, изготовленных из проб, отобранных из обследуемых конструкций. Как правило, для таких исследований, наряду с неразрушающими методами, возможности которых ограничены, требуется проведение контрольных вскрытий, механических испытаний вырезанных образцов и проведение расчетов на основании полученных данных.

Вместе с тем, при наличии проектной, рабочей и исполнительной документации (в т.ч. сертификатов качества конструкций и материалов, актов освидетельствования выполненных (скрытых) работ) и одновременном соответствии объекта строительства такой документации, объем натурных исследований и поверочных расчетов, необходимых для ответа на вопрос о его соответствии требованиям безопасности сокращается в очень значительной степени.

Более того, зачастую, такая правильно оформленная документация сама по себе содержит все необходимые данные для ответа на вопрос о безопасности здания и полностью исключает необходимость новых исследований. Даже в случае наличия дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности конструкций здания, для формирования выводов может быть достаточным проведения сокращенного исследования.

Хотите знать больше? Звоните нам!