Экспертиза фактической границы земельного участка – это землеустроительное исследование, чаще всего проверка корректности установки ограждений на местности.
Такая экспертиза проводится в рамках гражданских и административных дел, при разделе имущества, оформлении наследства, подготовке к межеванию или урегулировании споров с соседями.
Однако с самим понятием «фактической границы» стоит разобраться подробнее.
Согласно ГК РФ (ст. 234) и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 10 ст. 22), если гражданин в течение 15 и более лет добросовестно и открыто (публично) пользовался определенной («в границах, определяющих ее в качестве индивидуальной вещи») территорией, то он приобретает права собственности на нее.
Т.е. надлежащим образом подтвержденный факт пользования недвижимостью в течение указанного срока может служить основанием для признания права собственности в судебном порядке.
Именно поэтому все собственники, у которых с правоустанавливающими документами имеются проблемы, стараются доказать, что владеют землей «с царских времен».
Экспертиза устанавливает факт пользования, но не выносит решение о праве. Это компетенция суда. Тем не менее заключение эксперта становится важным элементом доказательной базы при постановке участка на кадастровый учет или урегулировании спора.
1 500+ экспертиз
за 3 года, включая сложные и редкие случаи
Кейсы и результаты →
Гибкие условия
по срокам и оплате: у каждого своя ситуация и свои сроки
Выезжаем в любой район
Москвы и области
Адреса и контакты →
Бесплатные консультации
по заключениям для суда
| Вид экспертизы | Цена, руб (от) | Срок (раб. дни), от |
|---|---|---|
|
Экспертная геодезическая съемка фактической границы ЗУ с оформлением результатов в виде чертежа, без составления отчета |
20 000 | 3 |
| Исследование фактической границы и площади ЗУ на предмет соответствия сведениям ЕГРН | 45 000 | 5 |
* Стоимость и сроки уточняются индивидуально в зависимости от объёма работ, количества вопросов, удалённости объекта и срочности. Указана минимальная стоимость при базовых условиях.
В первых двух вопросах идет речь об «использовании» и в поиске ответа нельзя обойтись без прояснений сторон. То есть экспертиза начинается с анализа фактического порядка пользования.
Есть целый ряд комбинаций ответов на приведенные выше вопросы. И в некоторых из них, даже имея на местности полный периметр забора, определить местоположение фактической границы конкретного земельного участка может не получиться.
Впрочем, в отличие от земли, забор и строения внутри участка рукотворные. И у человека, который их возводил, найдутся доказательства в пользу этого. Даже если это будут семейные фото на фоне объектов или показания свидетелей. А раз он строил (при подтверждении факта возведения и отсутствии возражений со стороны иных лиц), значит и фактическое пользование за ним.
Фактическая граница – это линия, закреплённая на местности с помощью общепонятных средств: заборов, стен, построек или иных объектов, однозначно указывающих на пределы пользования землёй.
Важно понимать, что «фактическая граница» – это правовой термин, не равный (не тождественный) понятию «ограждение» или «забор». Ограждение может быть ориентиром, но не всегда автоматически признается границей. Решение о том, какой именно объект закрепляет фактическую границу, принимается на основе сложившегося порядка пользования участком.
Фактическая граница, как и кадастровая, носит условный характер. Только положение одной определяется координатами в конкретной системе координат, а положение другой – характерными объектами на местности, в ходе землеустроительной экспертизы с применением геодезической съёмки.
На практике бывает, что функцию забора выполняет какое-либо строение, гараж или дом, стоящий одной стеной прямо на границе участков. То есть гараж и стена – собственность одного лица, а территория снаружи стены принадлежит соседу (вопросы соблюдения строительных и санитарных норм в данном случае не рассматриваются). Такие объекты также считаются общепонятными средствами обозначения границы при условии, что их назначение очевидно любому наблюдателю.
То же относится к металлическим трубам, камням или иным ориентирам: они могут служить признаком границы только если их смысл не вызывает сомнений.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
«…В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка».
Применяя данное положение к рассматриваемой ситуации («аналогия права», понятие, закрепленное ст. 6 ГК РФ), приходим к выводу, что границей признаётся то, что позволяет определить её местоположение – и это должно быть понятно без специальных знаний.
Да, но только при условии, что обе стороны подтверждают их существование.
Например, в делах, где два или более соседа спорят о границе и оба знают, согласны и, более того, открыто утверждают, что «вот та яблоня и вот та рябина всегда, уже лет 50, обозначала» их фактическую границу, то координаты такой линии будут иметь значение для дела.
Правда в этом случае граница будет называться «условной», т.к. именно стороны (иногда одна сторона) указали на ее местоположение или на ориентиры, которые ее закрепляют. Т.е. в момент, когда одна сторона указала на границу, а вторая подтвердила слова первой, они (как бы) заключили (устное) соглашение (в вашем присутствии). Оттуда и название такого типа границы.
Наши специалисты имеют большой опыт в землеустроительных исследованиях.
Мы работаем по Москве и Московской области, используем современное оборудование и готовим заключения, принимаемые судами и органами Росреестра.
Нет, согласие соседа не требуется. Экспертизу проводит независимый эксперт по инициативе заказчика, будь то физическое или юридическое лицо.
Однако для полноты обследования желательно, чтобы эксперт имел доступ к месту и мог зафиксировать объекты, закрепляющие границу, с обеих сторон. Если сосед препятствует осмотру, исследование проводится в камеральном порядке: на основе имеющихся данных, фотофиксации, документации и показаний заказчика. А сам факт недопуска фиксируется в экспертизе и может быть использован против оппонента в суде.
Да. Отсутствие записи в ЕГРН не исключает проведения экспертизы.
Эксперт устанавливает фактическую границу на основании сложившегося порядка пользования, фотофиксации, свидетельских показаний, документов о владении (например, договора купли-продажи, выписки из кадастра, свидетельства о праве) и характера застройки.
Такое заключение может быть использовано для формирования земельного участка, постановки на кадастровый учёт через суд или защиты интересов в судеспоре с о границах.
Для точного определения границы желательно предоставить:
Материалы могут быть дополнены:
При отсутствии части документов экспертиза всё равно проводится. Нехватка данных восполняется за счет знаний и опыта эксперта.
Обследование может быть выездным или камеральным в зависимости от задачи и возможностей доступа.
В большинстве случаев необходим выезд для точного измерения, фотофиксации и определения местоположения объектов, закрепляющих границу.
Если участок недоступен (например, находится в другом регионе или сосед не пускает), мы проводим камеральную экспертизу на основе предоставленных материалов — фото, видео, документации, карт и схем.
Да, старые фотографии — важный способ подтверждения фактической границы, особенно если они показывают состояние территории 15–20 и более лет назад.
Особую ценность имеют снимки с привязкой к объектам: дом, гараж, деревья, забор, дорога. Они помогают установить, где находилась граница в момент возникновения сложившегося порядка пользования.
Фото анализируются в комплексе с другими данными: показаниями свидетелей, документами, картами. Это позволяет восстановить картину даже при отсутствии межевых знаков или кадастровой информации.
Нужна консультация по вашему вопросу?
Обращайтесь — мы поможем!
Оценим перспективы, проведем полноценную экспертизу и подготовим заключение!
Мы найдем для вас оптимальное решение проблемы.
В будни с 10:00 до 18:00
+7 (495) 108-56-19